વેચાણ કરારના અમલનો દાવો કરાર પૂર્ણ કરવાની તારીખથી ત્રણ વર્ષમાં કરી શકાય
આપણે સૌ આપણા જીવનકાળ દરમ્યાન ક્યારે ને ક્યારે જમીન/ મિલકતના ખરીદ વેચાણના વ્યવહારો સાથે સીધેસીધા કે આડકતરી રીતે સંકળાઇએ છીએ. આવા જમીન/મિલકતના ખરીદ વેચાણના વ્યવહારોમાં પક્ષકારો વચ્ચે સોદો થતા તે અંગે સાટાખત યા વેચાણ અંગેના કરારો પણ થતા હોય છે. જમીન/ મિલકતોની કિંમતો જ્યારે સોદો કર્યો હોય કે સાટાખત કર્યા હોય ત્યારબાદ વેચાણ અવેજના નાણાં ચૂકવવાની મુદત દરમ્યાન વેચાણ વહેવાર કરેલ મિલકતની કિંમતમાં વધારો થવાને કારણે તથા લોકોની નીતિમત્તા તથા વચનબદ્ધતામાં ફેરફાર થવાને કારણે અવાર-નવાર આવા સાટાખત યા વેચાણ કરાર થયેલ વ્યવહારોમાં પક્ષકારો વચ્ચે તકરારો ઉપસ્થિત થતી રહે છે અને તેની સંખ્યા આજના સમયમાં ખૂબ જ મોટા પ્રમાણમાં વધી ગયેલ છે.
જમીન/ મિલકત વેચાણ અંગે પક્ષકારો વચ્ચે તકરાર ઉપસ્થિત થવાની પરિસ્થિતિમાં તે જમીન/ મિલકત અંગે થયેલ સાટાખત યા વેચાણ કરાર (સોદો) પૂર્ણ કરવા માટેની નક્કી થયેલ તારીખથી ત્રણ વર્ષની અંદર કોઇપણ પક્ષકાર સક્ષમ કોર્ટમાં દાવો કરી શકે છે અથવા જો આવા કોઇ સાટાખત યા વેચાણ કરારમાં સોદો પૂર્ણ કરવાની તારીખ નક્કી કરવામાં આવેલ ન હોય તો તે સંજોગોમાં કોઇ પણ પક્ષકારે સોદો પૂર્ણ કરવા આપેલ નોટિસ બાદ પણ બીજો પક્ષકાર તેનો ઇનકાર કરે ત્યારથી ત્રણ વર્ષની અંદર સક્ષમ કોર્ટમાં દાવો કરી શકાય છે. આમ, સ્થાવર મિલકતના સાટાખત યા વેચાણ કરારની અમલ બજવણીનો દાવો કરારના અમલ માટે નક્કી કરાયેલ કોઇ ચોક્કસ તારીખથી ત્રણ વર્ષથી અંદર અને જો આવી કોઇ તારીખ નક્કી કરવામાં આવેલ ન હોય તો કોઇ પક્ષકારે કરાર મુજબ વર્તવા ઇનકાર કરેલ હોય ત્યારથી ત્રણ વર્ષની અંદર સ્થાવર મિલકતના વેચાણ કરારની અમલ બજવણીનો દાવો કરવો જોઇએ. તેવો સિદ્ધાંત નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે એસ.બ્રહ્માનંદ અને બીજા વિરુદ્ધ કે.આર.મુથુગોપાલ અને બીજા, સીવીલ અપીલ નં.૬૨૦૨-૬૨૦૩/૦૪ ના કામમાં પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.
પ્રતિવાદી નં.૧ કે.આર.મુથુગોપાલ તથા પ્રતિવાદી નં.૨ ઇ.રાજન મોજે ગામ કોઝીકોડ ખાતે બે દુકાન અને એક ગોડાઉન માલિકી હક્કે ધારણકર્તા હતા. ત્યારબાદ આ મિલકતો અંગે ઉપરોક્ત માલિકો તથા વાદી નં.૧ એસ.બ્રહ્માનંદ, વાદી નં.૨ એસ. વિનોદ તથા વાદી નં.૩ જી.રત્નાબાઇ વચ્ચે વેચાણ અંગેનો સાટાકરાર તા.: ૧૦/૦૩/૧૯૮૯ના રોજ થયેલો. અને મજકુર મિલકતો માલિકોએ રૂ. ૬,૦૦,૦૦૦/- વાદીઓને વેચાણ આપવા નક્કી કરેલ. તે દરમ્યાન અન્ય એક થાજે કીપુટ્ટી મુસાકુટ્ટી નામની વ્યક્તિએ માલિકો વિરુદ્ધ એવા બે દાવા કરેલ કે માલિકોએ તેમની સાથે સાટાખત કરેલ હોવા છતાં પાકો દસ્તાવેજ કરી આપતા નથી. આ હકીકત તા.૧૦/૦૩/૮૯ ના રોજ થયેલ ઉપરોક્ત સાટાખતમાં પણ ઉલ્લેખ કરેલો. જેમાં માલિકોએ મજકુર સાટા કરારમાં સ્પષ્ટ બાંહેધરી આપેલી કે માલિકોએ છાજે કીપુટ્ટી મુસાપુટ્ટીને આ મિલકત વેચવા કોઇ કરાર કરેલ નથી અને માલિકોએ વધુમાં આ કરારમાં જણાવેલ કે માલિકોએ આ મિલકત પ્રતિવાદી નં. ૩ તથા ૪ યાને ભટ્ટ ફેમિલીને ભાડે આપેલ હતી. પરંતુ તેઓએ આ મિલકત ખાલી કરવાનો ઇનકાર કરતા તેઓ વિરુદ્ધ માલિકોએ કોર્ટમાંથી હુકમનામું પણ મેળવેલુ. પરંતુ આ હુકમની જાણ થયા પહેલા થાજે કીપુટ્ટી મુસાકુટ્ટીએ બે દાવાઓ કરેલા અને આ મિલકત કોઇને વેચે-વેચાવે નહીં તેવો મનાઇહુકમ પણ મેળવેલો હોવાથી માલિકોએ તા.: ૧૦/૦૩/૮૯ ના રોજ કરેલ સાટા કરારમાં આ તમામ હકીકતોની નોંધ લઇ તેમાં એવો ઉલ્લેખ કરાયેલ કે આ મિલકત અંગે થાજે કીપુટ્ટી મુસાકુટ્ટીએ કરેલ દાવાઓમાં કોર્ટે આપેલ મનાઇહુકમ ઉઠી જાય ત્યારબાદ હાલનો સોદો પૂર્ણ કરવાનો રહેશે. અને જો થાજે કીપુટ્ટી મુસાપુટ્ટી પોતાના દાવાઓમાં જીતી જાય તો મિલકત અંગે આપેલ અવેજની રકમ વ્યાજ સાથે માલિકોએ વાદીઓને પરત કરવાની શરત થયેલી.
પરંતુ ત્યારબાદ થાજે કીપુટ્ટી મુસાકુટ્ટીના બંને દાવા તા.: ૧૦/૦૬/૧૯૯૨ ના રોજ ડિસમિસ થયેલા અને દરમ્યાન મનાઇ હુકમ પણ ઉઠાવી લેવામાં આવેલો. પરંતુ ટ્રાયલ કોર્ટે સ્ટેટસકો જાળવવા માટે તા.૧૯/૦૬/૧૯૯૨ ના રોજ હુકમ કરેલો. ત્યારબાદ ખરીદનારાઓએ તા.:૧૨/૦૬/૧૯૯૨ના રોજ નોટિસ લખેલી જેમાં માલિકોએ કંઇપણ જણાવેલુ નહીં. ત્યારબાદ જ્યારે વાદી નં.૧ તા.:-૦૧/૦૯/૧૯૯૫ના રોજ સ્થળ ઉપર ગયેલ ત્યારે પ્રતિવાદી (માલિકો) અને અન્ય વ્યક્તિઓ સ્થળ ઉપર હાજર હતા ત્યારે તેઓએ વાદીને (ખરીદનારને) જણાવેલ કે આ મિલકત તેઓએ પ્રતિવાદી નં.૩ અને ૪ ભટ્ટ ફેમિલીને વેચી દીધી છે. આથી તેમને વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવાની ના પાડેલી. આથી વાદીએ સબ-રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં તપાસ કરતા જાણવા મળેલ કે માલિકોએ પ્રતિવાદી નં.૩ અને ૪ના નામે આ મિલકતનો વેચાણ દસ્તાવેજ તા.:૩૦/૦૪/૧૯૯૫ થી તા.૩૧/૦૮/૧૯૯૫ દરમ્યાન કરાવી લીધેલ છે. આથી વાદીએ તા.:૪/૦૯/૧૯૯૫ના રોજ મિલકતના માલિકોને નોટિસ આપી તેઓ વચ્ચે થયેલ સાટાકરાર મુજબ પાકો વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા જણાવેલું. પરંતુ તે અંગે કોઇ જવાબ ન મળતા વાદીઓએ (સાટાખતથી ખરીદનારા) મિલકતના મૂળ માલિકો યાને પ્રતિવાદી નં.૧, ૨ અને પ્રતિવાદી નં.૩, ૪ (ભટ્ટ ફેમિલી) વિરુદ્ધ કરારના અમલનો દાવો દાખલ કરેલો. જેમાં નામદારી સિવિલ કોર્ટે સાટાખતથી ખરીદનાર યા ને વાદીની તરફેણમાં કરારના અમલ બજવણીનું હુકમનામું કરી આપેલું. વધુમાં જણાવેલ કે આ દાવામાં લિમિટેશનના મુદ્દે આર્ટીકલ-૫૬ નો બીજો ભાગ લાગુ પડવાનુ ઠરાવી આ દાવાને સમયમર્યાદાનો બાધ નડતો ન હોવાનું ઠરાવેલું. આ હુકમની સામે હાઇકોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ થયેલી.
જેમાં હાઇકોર્ટે નીચલી કોર્ટનો હુકમ રદ કરી ઠરાવેલ કે આ દાવાને સમયમર્યાદાનો બાધ નડે છે. આથી સાટાખતથી ખરીદનારાઓએ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ હાલની આ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવેલ છે સાટાખતથી ખરીદનારાઓ કરારનો પોતાનો ભાગ પૂર્ણ કરવા માટે તૈયાર હતા અને છે. વધુમાં માલિકોની વર્તણુંક બતાવે છે કે તેઓએ કરાર ભંગ કર્યો છે. વધુમાં કરારના અમલ માટે કોઇ તારીખ નક્કી કરાઇ ન હતી. પરંતુ કરારમાં મિલકત અંગેના ઉપસ્થિત થયેલ તમામ તકરારો પૂર્ણ કર્યા બાદ અને ટાઇટલ ક્લીયર થયા બાદ જ પાકો દસ્તાવેજ કરી બાકીના પૈસા આપવાના હતા. આ સંજોગોમાં હાલના દાવાને સમયમર્યાદાઓ બાધ નડતો નથી તેવું ઠરાવી નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે વાદીના દાવામાં સ્પેસિફિક પરફોર્મન્સનું હુકમનામુ કરી આપેલુ અને હાઇકોર્ટનો હુકમ રદ કરેલો. તેમજ વાદીને ખર્ચના રૂ.૧,૦૦,૦૦૦/- પ્રતિવાદીઓએ ચુકવી આપવો તેવો હુકમ પણ કરેલો.
ઉપરોક્ત કેસ ઉપરથી ફલીત થાય છે કે, સ્થાવર મિલકતના સાટાખત યા વેચાણ કરારની અમલ બજવણીનો દાવો કરનારના અમલ માટે નક્કી કરાયેલ કોઇ ચોક્કસ તારીખથી ત્રણ વર્ષની અંદર અને જો આવી કોઇ તારીખ નક્કી કરવામાં આવેલ ન હોય ત કોઇ પક્ષકારે કરાર મુજબ વર્તવા ઇનકાર કરેલ હોય ત્યારથી ત્રણ વર્ષની અંદર સ્થાવર મિલકતના વેચાણ કરારની અમલ બજવણીનો દાવો કરવો જોઇએ. આમ, જમીન/મિલકત વેચાણ અંગે પક્ષકારો વચ્ચે તકરાર ઉપસ્થિત થવાની પરિસ્થિતિમાં તે જમીન/મિલકત અંગે થયેલ સાટાખત યા વેચાણ કરાર (સોદો) પૂર્ણ કરવા માટેની નક્કી થયેલ તારીખથી ત્રણ વર્ષની અંદર કોઇપણ પક્ષકાર સક્ષમ કોર્ટમાં દાવો કરી શકે છે અથવા જો આવા કોઇ સાટાખત યા વેચાણ કરારમાં સોદો પૂર્ણ કરવાની તારીખ નક્કી કરવામાં આવેલ ન હોય તો તે સંજોગોમાં કોઇપણ પક્ષકારે સોદો પૂર્ણ કરવા આપેલ નોટિસ બાદ પણ બીજો પક્ષકાર તેનો ઇનકાર કરે ત્યારથી ત્રણ વર્ષની અંદર સક્ષમ કોર્ટમાં દાવો કરી શકાય છે.
લેખક : દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ