જમીન ના દસ્તાવેજો અને તેની સમજણ – સિવિલ દાવા ના કામે જરૂરી માહિતી .

જમીનના દસ્તાવેજો અને ઈ-ધરા પ્રોજેકટ

1. મોજણી અને જમાબંધી કાયદો(સ એન્ડ સેટલમેન્ટ એકટ), ૧૮૬૫ એકટ), ૧૮૬૫
2. મોજણી અને જમાબંધી અધિનિયમ સુધારા (સર્વે એન્ડ સેટલમેન્ટ એક્ટ એમેન્ડમેન્ટ), ૧૮૬૮
3. મુંબઈ જમીન મહેસુલ સંહિતા કોડ ધી બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડ એમેન્ડમેન્ટ), 2294
4. મુંબઈ જમીન મહેસુલ કોડ સુધારો (ધી બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડ એમેન્ડમેન્ટ), 9693
5. મુંબઈ જમીન મહેસુલ કોડ સુધારો (ધી બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડ એમેન્ડમેન્ટ), 9636. જમીન મહેસુલ દ્વારા સરકારની આવક થાય છે. જમીન એ ધરતીમાતા છે. અખાત્રીજના દિવસે ખેડૂતો ધરતી અને ખેતઓજારોની પૂજા કરી નવા વર્ષની શરૂઆત કરે છે. ખેતીની જમીન ધરાવતા ખેડૂતને જમીનના દસ્તાવેજો વિષે જાણકારી હોવી જરૂરી છે. વળી ખેતીલાયક જમીનનું ખરીદ-વેચાણ દરેક વ્યક્તિ કરી શકતી નથી. તેના માટે ખેડૂત હોવું જરૂરિયાત છે. ખેતીલાયક જમીન ધરાવતા ખેડૂતો જૂની નવી શરત મુજબ ખેડૂત હોય છે.

જૂની શરત:

જૂની શરત મુજબ વંશપરંપરાગત રીતે એટલે કે વારસામાં મળેલ જમીનના માલિક બનેલ વ્યક્તિ અથવા ગણોત વગરની વેચાતી જમીનના માલિક બનેલ વ્યક્તિ. જમીન વેચાતી લેવા માટે વ્યક્તિએ પોતે ખેડૂત હોવું જરૂરી છે.

નવી શરત :

નીચે દર્શાવ્યા મુજબ વિવિધ પ્રકારે જમીન ધારણ કરી ખેડૂત બની શકાય છે.

1. ગણોત હક દ્વારા મળેલ જમીન વડે
2. સરકારે સાંથણીમાં આપેલ જમીન વડે
3. સરકારના ચાકરીયાત તરીકે મળેલ જમીન વડે
4. ઉદ્યોગ, મીઠું પકવવા વગેરે યોજના નીચે મળેલ જમીન વડે
5. વૃક્ષ ઉછેર મંડળી, સહકારી મંડળી વગેરેને કોતરોની જમીન સરકારે ફાળવેલ છે તેના વડે નવી શરતની જમીનમાં ફક્ત જમીન વપરાશનો હક આપવામાં આવે છે. આ જમીન વેચી શકાતી નથી કે અન્યના નામે ફેરબદલ કરી શકાતી નથી. આ માટે જમીનને જૂની શરતમાં ફેરવવી પડે છે.

આમ કરવા માટે તેમાં નીચે જણાવેલ શરતો લાગુ પડે છે.

1. ગ્રામ્ય વિસ્તામાં ૧૫ વર્ષ કરતા વધુ વર્ષથી ગણોતીયાનો કબજો હોય તો તે જમીનના આકારના ૬૦ ગણા પટ ભરી નવી શરતની જમીનને જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય છે. આ રકમ મહેસુલના બજેટ સદરે ગામના તલાટી મારફતે ભરવાની હોય છે. ૧૫ વર્ષના કબજા દરમ્યાન શરતભંગ થયેલ નથી તે બાબતની ચકાસણી કરી જમીન જૂની શરતમાં ફેરવી આપે છે.
2. જમીન એક ખેડૂતથી બીજા ખેડૂતને જ વેચી શકાય છે એટલે કે નવી શરતની જમીન બિનખેડૂત વેચાતી લઈ શકે નહિ.
3. આચાર્ય વિનોબા ભાવે દ્વારા ભૂદાન ચળવળમાં મળેલ જમીન જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય નહિ.
4. જમીન ટોચ મર્યાદા કાયદા હેઠળની જમીનને જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય નહિ.
5. શહેરી વિસ્તારની નવી શરતની જમીનો ખેતી માટે જૂન શરતમાં ફેરવી શકાતી નથી.

ખેતીલાયક જમીનનો ખેતી સિવાયના હેતુ માટે ઉપયોગ કરવો હોય તો બિન ખેતી પરવાનગી (N.A- નોન એગ્રિકલ્ચર પરિમશન) લેવાની રહે છે.

ખેડૂતો માટે કેટલાક મહત્ત્વના દસ્તાવેજો :

ગામનો નમૂનો ૮-અ / જમીન ખાતાવહી :

આ નમૂનામાં જમીન જે ગામની હોય તે ગામનું નામ, તાલુકો, જીલ્લો અને તેનો ખાતા નંબર તથા જમીનના કબજેદારોના નામ, બ્લોક સર્વે નંબરો, સર્વે નંબર મુજબ જમીનનું ક્ષેત્રફળ, આકાર તથા અન્ય વિગતો દર્શાવેલી હોય છે. ગામ નમૂનો ૮-અ ઉતારાની નીચે નમૂનો કઢાવેલ તારીખ અને ઉતારા ક્રમાંક લખેલ હોય છે.

ગામનો નમૂનો છે ૭ અને ૧ર:

ગામના દફતરે કુલ ૧ થી ૧૮ નમૂના હોય છે. જેમાં ખેતીને લગતા નમૂના ૭ અને ૧રને ભેગાં દર્શાવતો આ નમૂનો છે તેથી ખેડૂતોમાં ૭/૧૨ના ઉતારા તરીકે જાણીતો બનેલ છે. ઉપરના ભાગે નમૂનો ૭ તથા નીચેના ભાગમાં નમૂનો ૧૨ દેશોવેલ છે.

નમૂના-૭માં બ્લોક/સર્વે નંબર લખેલ હોય છે દા.ત. ૧૨૮૦ પૈકી. ત્યારબાદ નવી શરત કે જૂની શરતની જમીન, ખેતરનું નામ તથા અન્ય વિગતો લખેલી હોય છે જેમ કે બિનખેતી માટે પ્રીમિયમને પાત્ર, શરત ૩૩/અ અથવા અન્ય શરતો. આ વિગતોની સામી બાજુએ ગામ, તાલુકો, જીલ્લો અને પછી જમીનને લગતી વિગતો દર્શાવેલ હોય છે.

લાયક જમીનના ખાનામાં જરાયત, પિયત કે ક્યારી કે બાગાયત દર્શાવેલ હોય છે. તેની સામેની કુલ ક્ષેત્રફળ (હેક્ટર અને ચો.મી.)માં જણાવેલ હોય છે.

લાયક જમીનના કોલમમાં દશર્વિલ અન્ય વિગતો :

(૧) ક્ષેત્રફળ: જમીનનું કુલ ક્ષેત્રફળ હેક્ટર, અર, ચો.મી.

(૨) આકાર: જમીનની ઉપજશક્તિ અને ક્ષેત્રફળના આધારે મહેસુલ નક્કી કરવા માટેના નિયત સરકારી ધોરણોને અધારે જમીનનો આકાર સરકાર નક્કી કરે છે તે પ્રમાણે જમીન મહેસુલ નક્કી થાય છે.

(૩) જુડી તથા વિશેષ ધારો: આકાર મુજબ નક્કી કરેલ મહેસુલ સિવાય વધારાની વસુલાત અંગેની વિગતો જણાવેલ હોય છે.

(૪) પાણી ભાગ: સરકારી કૂવામાંથી પાણી લીધેલ હોય તો તે પેટે આપવાની રકમ પાણી ભાગ તરીકે જણાવેલ હોય છે.

તેની બાજુમાં ખાતા નં. (૮-અ મુજબ) તે ખાતામાં હિસ્સા મુજબ ક્ષેત્રફળ, આકાર અને કબજેદારનાં નામ, નામોની ઉપર નોંધ નંબરો લખેલા હોય છે. આ નંબરો હક્કપભ્રંક માં જુદા જુદા સમયે આ જમીન અંગે પાડેલ ફેરફાર નોંધોના નંબરો છે. તેની નીચે ગણોતીયા હોય તો તેની વિગત તથા તેની બાજુમાં આ જમીન ઉપર બીજા હક્કો તેમજ બોજો હોય તો તેની વિગતો જણાવેલી હોય છે.

ગણોતીયા:

જમીનની ઉપજને ગણોત કહે છે. મુળ જમીન માલિકની જમીન ખેડનાર અને તેમાંથી પેદા થયેલ ઉપજ (ગણોત) જમીન માલિકને આપે તેને ગણોતીયા કહે છે.(ખ) બીજા હક્કો અને બીજાની વિગતો: બીજા હક્કોમાં આ જમીન બેંક અથવા અન્ય નાણાંકીય સંસ્થામાં તારણમાં મૂકી ધિરાણ લીધેલ હોય અથવા તે જમીન ઉપર કોઈ મનાઈ હૂકમ અથવા વચગાળાના હૂકમ હોય તો તેની નોંધ આ કોલમમાં કરેલી હોય છે.પહેલાના સમયમાં ખાનગી રાહે ગીરો મુક્લ જમીન હોય કે સાદો કરાર કરેલ હોય તેની પાર. નોંધ થતી તી, આજે ફક્ત રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી ગીરોખત કહેલ હોય તો તેની નોંધ કરવામાં આવે છે.

નમૂના-૭ ની નીચેના ભાગે નમૂનો ૧ર:

નમૂના-૧૨ ને ખેડૂતો પાણીપત્રક મુળ નામ પહાણી (એટલે કે તપાસ કે મોજણી) હતું જે કાળક્રમે બદલાતા પાણીપત્રક તરીકે ખેડૂતો ઓળખે છે , જે દર વર્ષે તલાટી દ્વારા વિગતો લખીને ખેડૂતને આપવામાં આવે છે. આ નમૂનામાં ખેડૂતનું નામ, જે તે ઋતુમાં પિયતનો સ્ત્રોત, જમીનમાં આવેલ વૃક્ષોની વિગતો જણાવેલી હોય છે. આ પત્રની વિગતો દર વર્ષે બદલાતી રહે છે. તેથી દરેક ખેડૂત દર વર્ષે તલાટી પાસે પાણીપત્રક લેવું જોઈએ. દરેક ગામના આ દફતરના આધારે તાલુકા કક્ષા, જીલ્લા કક્ષા , રાજ્ય કક્ષા અને દેશ ક્ષાએ પાક અંગેના અંદાજો. તૈયાર કરવામાં આવે છે. તેથી આ પ્રકારની માહિતી સચોટ રીતે અને નિયમિતપણે સરકારને મળવી જરૂરી છે. આમ ગામનું દફતર એક પાયાનું અને મહત્ત્વનું છે જે થકી જ સાચો અંદાજ મેળવી શકાય. પાકનું નામ અને ક્ષેત્રફળમાં એક જ સર્વે નંબરમાં બે અલગ અલગ પાક કર્યો હોય તો ક્ષેત્રફળ મુજબ પાકના નામ અલગ દર્શાવેલ હોય છે. ખેડની રીતમાં જાતે, ભાડેથી, ઉચ્ચ અથવા ભાગથી તથા સિંચાઈના સ્ત્રોતમાં પોતાની, બીજાનો કૂવો, નહેર, એન કે ઈલેકટ્રીક મોટર વગેરે દર્શાવેલ હોય છે પાણીપત્રકમાં ક્બજેદારનું નામ લખેલું હોય છે. જેથી જમીન ઉપર તેનો ક્બજો છે તે સાબિત કે પ્રમાદિત થાય છે. મહેસુલી કાયદા મુજબ તલાટી પાણીપત્રકમાં વાવેતરનું નિરીક્ષણ કરી સર્વે નંબરમાં તેની નોંધ કરે છે. આ નોંધમાં ચોક્સાઈ ન રાખેલ હોય તો પાક વીમાની રકમ મેળવવામાં મુશ્કેલી પડે છે. હવે ગુજરાત સરકારે કેટલાક જિલ્લાઓમાં નમૂના- અને ૧૨ ને જુદા પાડી અલગ અલગ આપવાનું શરૂ કરેલ છે. ટૂંકમાં સમયમાં સમગ્ર રાજ્યમાં આ પ્રકારે નમૂના આપવામાં આવશે. રાજ્ય સરકારે સર્વે કરી જમીનની માપણીની કામગીરી પૂર્ણ કરેલ છે. તેથી આ નમૂનામાં કબજેદારની જમીનનો નકશો તથા આકાર પણ દર્શાવવામાં આવશે.

ગામ નમૂનો – ૬ હક્ક પત્રક :

જમીન હક્કપત્રક નમૂના-૨માં જમીન અંગે સમયે સમયે થયેલ હૃક સંબંધી ફેરફાર નોંધ કરેલ હોય છે. આ નમૂનામાં ગામ તાલુકા અને જીલ્લાનું નામ, નોંધ, તારીખ અને કારના કોલમમાં વિગત આપેલ હોય છે, ફેરફાર સંબંધિત ખાતાઓનાં સર્વે બ્લોક અને પેટા હિસ્સો

તવા ખાતા નંબરની વિગતો દશાવેલી હોય છે. અગાઉ . કોઈ નોંધ નામંજૂર થયેલ હોય તો ક્રમાંક ને. અને તારીખ જણાવેલી હોય છે. છેલ્લા ખાનામાં તપાસણી કરનાર અધિકારીનો શેરો અને સહી, તારીખ અને નામ તથા હોદદો લખેલો હોય છે.

જો ખેડૂત કોઈપણ ફેરફાર નોંધ માટે નિયત ફોર્મમાં જરૂરી દસ્તાવેજો સાથે અરજી કરે તો રેકર્ડમાં તે બાબતે કાચી નોંધ કરવામાં આવે છે, અને ૩૦ દિવસ બાદ તેની પાકી નોંધ કરાય છે. આ દરમ્યાન જો ફેરફાર અંગે જરૂરી હોય તો સંબંધિત વ્યક્તિનો નોટિસ પાઠવાય છે જે જમીન મહેસુલની ભાષામાં કા.ક. ૧૩૫-ડી મુજબ નોટીસ કહેવાય છે. નોટિસ બાદ કોઈ જ વાંધો ૩૦ દિવસ દરમ્યાન લેખિતમાં ન આવે તો કાચ ફેરફાર નોંધને પાકી નોંધ કરવામાં આવે છે.

જમીન દસ્તાવેજો અંગે સરકારશ્રી દ્વારા કેટલીક ટુંકી સંજ્ઞાઓની વપરાય છે જેનો અર્થ નીચે દર્શાવેલ વિગતોથી સમજાશે :

(૧) જમીન – જમીન

() ગણત – ગણોત

(૩) નાશ – નવી શરત

(૪) જુશ – જુની શરત

(૫) પ્રસપ્ર – પ્રતિબંધિત સત્તા પ્રકાર

(૬) ૭૩એ – આદિવાસીને આપેલ સરકારી જમીન અંગે કેન્દ્ર સરકારનો કાયદો

જમીનને લગતી બાબતો અંગેના વહીવટ માટે સરકારશ્રી દ્વારા નીચે જણાવ્યા મુજબનું વહીવટી માળખું ગોઠવાયેલ હોય છે જેમાં જીલ્લા કક્ષાએ કલેકટરશ્રીથી માંડી ગામ કક્ષાએ તલાટીનો સમાવેશ થાય છે. તેનો ફલોચાર્ટ અન્ને દર્શાવેલ છે.

ઈ-ધરા / જમીન નોંધણી સંચાલન પદ્ધતિ :

રાજ્ય સરકારની આવકનો મુખ્ય સ્ત્રોત જમીન મહેસુલ છે. જમીન મહેસુલની વસુલાત માટે દફતરની જાળવણી કરવામાં આવે છે. જમીન દફતરમાં થતાં કોઈપણ જાતના ફેરફાર જેવાં કે વેચાણ, વારસાગત નામફેર, વહેંચણી, ભાડાકરાર વગેરેની નોંધ જે તે ગામના તલાટી દ્વારા કરવામાં આવતી હતી. આ પદ્ધતિ બોજારૂપ, અપારદર્શક, વ્યવહારકુશળતામાં શંકાસ્પદ અને સંચાલનમાં અઘરી હતી. ગુજરાત સરકારશ્રી, દ્વારા આઈટી ઈન્ફોર્મેશન ટેકનોલોજીનો ઉપયોગ કરીને ઈ-ધરા જમીન નોંધણી સંચાલન પદ્ધતિ અમલમાં મૂક્વામાં આવી અને તેના અમલ થકી રાજયનાં દોઢ કરોડ કરતા પણ વધુ જમીનના દસ્તાવેજોની નોંધણી કોમ્યુટરમાં કરેલ ત્યારબાદ તા. ૧-૦૪-૨૦૦૫થી રાજયનાં તમામ તાલુકાઓમાં ઈ-ધરા કેન્દ્રો ખોલવામાં આવ્યાં. આ ઈ-ધરા (જમીન નોંધણી સંચાલન પ્રવૃત્તિના) મુખ્ય હેતુઓ નીચે મુજબ છે.

મુખ્ય હેતુઓ :

(૧) ગુણવત્તાયુક્ત સેવાઓ આપવી.

(૨) ખેડૂતો તથા નાગરિકોના તેમના દસ્તાવેજો સરળ રીતે ઉપલબ્ધ કરાવવા.

(૩) સેવામાં પારદર્શિતા લાવવી.

(૪) સેવામાં વહીવટી સરળતા લાવવી.

(૫) જમીન દફતરમાં થતા સુધારાની ત્વરિત નોંધ કરવી.

(૬) લાંચરૂશ્વતથી મુકત સેવા નાગરિકોને પુરી પાડવી.

અગાઉના સમયમાં તલાટી દ્વારા હાથે લખીને વિવિધ દાખલી કે નમુના આપવામાં ઘણો સમય જતો હતો. વળી અક્ષરો પણ સારા ન હોય તો વાંચવા તેમજ તેનો અર્થ કરવામાં મુશ્કેલી રહેતી. વિશેષમાં દફતર જાળવણીમાં પારદર્શક્તા અંગેની ફરિયાદ પાર. આવતી. આ બધી મુશ્કેલીઓનું નિરાકરણ માટે ઈ-ધરા પ્રોજેક્ટનો અમલ થયો જેના કારણે પ્રિન્ટ દ્વારા સ્વચ્છ અને સુઘડ દાખલા, નમૂનો ખેડૂતો હું નાગરિકોને મળતા થઈ ગયા છે. દસ્તાવેજોની ફેરફાર નોંધ માટે પણ નક્કી કરેલા અધિકારીના અંગુઠાની છાપ દ્વારા જ કોમ્યુટરમાં ફેરફાર શક્ય બને છે પરિણામે રેકોર્ડ સાથે ચેડાં થવાની વાત એક ભૂતકાળ બની ગઈ છે. આવા ઈ-ધરા પ્રોજેકટના અમલ બદલ ગુજરાત સરકારને ઈ-ગર્વનન્સ એવોર્ડ પણ આપવામાં આવેલ છે.

હલિ ઈ-ધરા પ્રોજેકટ હેઠળ જમીન દફતરની નીચે મુજબની સેવાઓ પુરી પાડવામાં આવે છે.

• વેચાણ
• વસિયત
• બક્ષિસ
• વહેંચણી
• વારસાઈ
• જમીન ફાળવણી
• ભાગીદારીથી અધિકાર દાખલ
• હક કમી
• ભાડુઆત હક દાખલ
• ગણોત મુક્તિ
• બોજા દાખલ
• બોજા મુક્તિ
• ગીરો દાખલ
• ગીરો મુક્તિ
• ટકડાં ઓળખ
• ટુકડા કમી
• બિન ખેતી
• શારત બદલી મુદત
• મોજરી સુધારણા
• જોડાણ
• એકત્રીકરણ
• જમીન સંપાદન
• હુકમો
• કલમ-૪ મુજબ સૂચનાઓ
• કલમ-૬ (એલ.એ.) હેઠળ નોંધ
• કે. જે.પી.
• મોજણી અદલ બદલ
• કબજેદાર  નામ ફેર
• સગીર, પુન્ન
• હયાતીમાં હક દાખલ
• હવાનીમાં વહેંચણી
• જમીન ખાલસા
• ભાડા પટ્ટો
• બીજો હક દાખલ
• બીજો હક કમી

અત્રે જમીન અને અંતર અંગે કેટલાક એકમો અંગેની વિગત દર્શાવેલ છે જે દરેક ખેડૂતમિત્રોને ઉપયોગી થશે.

• ૧ ચોરસ ફૂટ = ૦.૦૯૨૯ ચોરસ મીટર
• ૧ ચોરસ ફૂટ = ૧૪૪ ચોરસ ઈંચ
• ૧ ચોરસ વાર =૯ ચોરસ ફૂટ
• ૧ ચોરસ વાર = ૦.૮૩૬૧ ચોરસ મીટર
• ૧ ગુંઠા = ૧૦૧૦ ચોરસ ફૂટ
• ૧ ગુંઠા = ૧૨૧ ચોરસ વાર
• ૧ ગુંઠા = ૧૦૧.૧૭ ચોરસ મીટર
• ૧ વસા = ૧૨૮૦ ચોરસ ફૂટ
• ૧ વસા = ૧૪૨.૨૨ ચોરસ વાર
• ૧ વસા=૧૧૯ ચોરસ મીટર
• ૨૦ વસા = ૧ વીવું
• ૨૪ ગુંઠા = ૧ વીવું ગાયકવાડી તાબાના ગામોમાં)
• ૧ વીવું = ૨૫૫૯૧.૫૦ ચોરસ ફૂટ
• ૧ વીવું = ૨૮૪૩.૫ ચોરસ વાર
• ૧ વીવું = ૨૩૭૮ ચોરસ મીટર
• ૧ ગુંઠો = ૧૦૧.૧૭૧૩ ચોરસ મીટર
• ૪૦ ગુંઠા = ૧ એકર
• ૧૦ ગુંઠા = ૧ હેકટર
• ૧ એકર = ૪૦૪૬.૮૫ ચોરસ મીટર
• ૧ એકર = ૦.૪૦૫ હેક્ટર
• ૧ હેક્ટર = ૨.૪૭૧૧ એકર
• ૧ હેકટર = ૧.૧૯૬૦ ચોરસ વાર
• ૧ હેક્ટર = ૧૦, ચોરસ મીટર
• ૧૦૦ હેક્ટર = ૧ ચોરસ કિલોમીટર
• ૧ કિ.મી. = ૩૩૩.૩ ફુટ
• ૧ કિ.મી.= ૦.૬૨૧૪ માઈલ
• ૧ કિ.મી. = ૧૦૦૦ મીટર
• ૧ માઈલ = ૧.૬૦૯ કિલોમીટર
• ૧ ચોરસ માઈલ = ૬૪૦ એકર
• ૧ ચોરસ માઈલ = ૨૫૯ હેકટર

ગુજરાતના ખેડૂત મિત્રોને જમીનનો રેકર્ડ ઓન દ્વાઈન જોવા માટે નીચી જ્ઞાળ્યા મુમ્બની વેબ સાઈટ ખોલવાની રહે છે.

ઉદાહૂરણ તરીકે, પોરબંદર જિલ્લાના, રાણાવાવ તાલુકા ના રાણા ખીરસરા નામના ગામના ખેડૂત ચુનીલાલ હંસરાજભાઈ કમાણી કે જેમનો સર્વે નંબર 166 કે અને તેમની જમીનનો રેકર્ડ જોવા માટે નીચેના પગલા અનુસરવા પડે.

સૌ પ્રથમ https://anyror.gujarat.gov.in વેબ સાઈટ ખોલો.